賃貸管理において一番問題が多いのが原状回復についての借主、貸主の負担です。平成23年に国土交通省より原状回復のガイドラインの改訂版が出され、現在では基本的にはこれに基づいて原状回復についての話し合いは行われています。その為、以前に比べるとトラブルになるケースは減っています。
試験問題では、原状回復のガイドラインに基づいて壁のクロスの負担、設備の負担についてなどが出題されています。
平成27年
問２８ ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
グラフはこちらを参照
１. 借主は、退去時に壁のクロスの経年劣化及び通常損耗分の張替についてガイドラインで示されている下記のグラフに従い張替費用を負担しなければならない。（グラフは省略。耐用年数6年及び8年・定額法の場合の賃借人負担割合（原状回復義務がある場合）が示されていた）
２. 経年年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、
このような場合に借主が故意・過失等により設備等を破損し、使用不可能にしてしまった場合には、従来機能していた状態まで回復させるための費用を借主が負担すべき時がある。
３. 借主に特別の負担を課す特約については、その特約をする必要性があり、かつ、暴利的でない等の客観的、合理的理由があり、借主が、特約によって、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識したうえで、特約による義務負担の意思表示をすることが、その有効性の要件となる。
４. 新築から3年経過後に入居し、選択肢1のグラフの視点を50%と決定していた状態で、入居2年後の退去の際、壁のクロス（耐用年数6年）に借主が修理費用を負担すべき損傷があった。その張替費用が6万円である場合、このグラフによれば借主が負担すべき金額は1万円である。
答えは１ですね。
借主が壁紙の張り替え費用を負担しないといけないのは故意過失等があった場合。
その際の借主負担を表しているグラフになります。
例えば、４の場合の計算式だと
壁紙張り替え費用6万円×50％（入居時点）×1/3（残存）＝１万円となります。
平成28年
問２８ ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．新築から3年経過後に入居し、グラフの始点を50%と決定していた場合で、
入居1年後の退去の際、クロス（耐用年数6年）に借主が補修費用を負担すべき
損耗等があった。その張替費用が6万円である場合、ガイドラインで示されている
下記グラフによれば借主が負担すべき金額は2万円である。
２．ガイドラインで示されている下記の図で、空欄Bに入るのは、
「経年変化・通常損耗」である。
３．ガイドラインによれば、襖紙や障子神紙の毀損等については、経過年数を考慮せず、
借主に故意過失等がある場合には、張替え等の費用を借主の負担とするのが妥当と
されている。
４．ガイドラインによれば、ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが
付着している場合には、借主負担と判断される場合が多いと考えられている。
答えは２ですね。
Aが経年変化・通常損耗、Bは故意・過失による破損的な言葉が入ると思います。
Aが経年変化・通常損耗、Bは故意・過失による破損的な言葉が入ると思います。
平成29年
問24 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）」（国土交通省平成23年8月。以下、各問において「ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１ ガイドラインによれば、通常損耗に関しガイドラインと異なる原状回復の取扱いを定める場合、賃貸借契約締結時に「通常損耗は賃借人の負担である。」と伝えれば足り、その旨を賃貸借契約書に具体的に記載したり、その旨を借主が明確に認識して合意の内容とすることまでは要しない。
２ ガイドラインでは、すべての設備等につき、経過年数（入居年数）を考慮している。
３ ガイドラインによれば、借主の喫煙により、居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合、当該居室全体のクリーニングを借主負担とすることを認めている。
４ ガイドラインによれば、原状回復とは借主の故意により発生した損耗・毀損のみを借主に復旧させることと定義している。
解説
答えは 3 ですね。
選択肢1は、トラブルを避けるために賃貸借契約書に具体的に記載したり、その旨を借主が明確に認識して合意の内容とすることまでしておいた方が良いでしょう。
選択肢2は、壁紙、床、畳等は現状賃料に含まれると考えられてますので入っていません。
選択肢4は、過失も入りますね。
ここは100%出ますので、きちんと勉強しておく方が良いでしょうね。
問２６ ガイドラインに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１ ガイドラインによれば、震災等の不可抗力による損耗や、借主と無関係な第三者がもたらした損耗等については、借主が負担すべきであるとされている。
２ ガイドラインによれば、借主の住まい方や使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるものは、貸主が負担すべきであるとされている。
３ ガイドラインによれば、賃借人に原状回復義務が発生すると思われるものであっても、損耗の程度を考慮し、賃借人の負担割合等についてより詳細に決定することも考えられるとしている。
４ ガイドラインによれば、借主が通常の住まい方、使い方をしても発生すると考えられる損耗等があって、その後の手入れ等借主の管理が悪かったために、その損耗等が発生又は拡大したと考えられるものは、貸主が負担すべきであるとされている。
解説
答えは 3 ですね。
ここは問24につづいて原状回復のガイドライン二発目。
そんなに難しくないですよね。
選択肢1は、震災等の不可抗力による損耗や、借主と無関係な第三者がもたらした損耗等について、借主が負担させられたらブチ切れますよね。当然貸主負担で間違い。
選択肢2は、借主の住まい方や使い方次第で発生した損耗などは借主、通常の使い方で損耗したものは貸主なおんで間違い。
選択肢4は、借主が通常の住まい方、使い方をしても発生すると考えられる損耗等があって、その後の手入れ等借主の管理が悪かったために、その損耗等が発生又は拡大したと考えられるものは借主なので間違い。
問27 ガイドラインに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１ ガイドラインによれば、貸主と借主が賃貸借契約時に原状回復工事施工目安単価を明記して、原状回復条件をあらかじめ合意した場合、退去時にこの単価を変更することはできない。
２ ガイドラインによれば、クリーニングについては経過年数を考慮して費用に差をつけることはしない。
３ ガイドラインによれば、鍵は退去時に交換されるものであるから、借主が鍵を紛失した場合であっても借主に負担させるべきではない。
４ ガイドラインによれば、壁等のクロスは、㎡単位で張替え費用を貸主に負担させるべきであり、毀損箇所を含む一面分を借主に負担させることはできない。
解説
答えは 2 ですね。
ここは問24、26につづいて原状回復のガイドライン三発目。
どんだけガイドライン好きやねん（笑）
選択肢1は、相場が変わっていたり、状況によっては単価が変わることもあると思うので間違い。
選択肢3は、借主が鍵を紛失したならやっぱり借主が弁償しないとねなので間違い。
選択肢4は、壁紙はちょろっと換えることはできないので間違い。
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