目指せ!賃貸不動産経営管理士試験に合格!

賃貸不動産経営管理士の試験合格を目指す皆さんのお役に立てればと思い立ち上げました。

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策中級編)プロパティマネジメントとは?

 

どうも不動産職人です。

 

プロパティマネジメント
ただ賃貸物件を管理するという考え方から現在では管理を任せてもらった物件の資産価値をいかに上げるかという視点を持って取り組むプロパティマネジメントという考え方にシフトしています。

その為、賃貸不動産管理経営士の試験でも毎年取り上げられています。

問題自体はアセットマネジメントの仕事内容との違いというあまり難しくない内容ですが今後はもう少し仕事内容に踏み込んだ問題を出してくるのではないかと思っています。

1.プロパティマネジメントとは
不動産の所有と経営の分離という考えの元、不動産のオーナーに代わって専門スタッフであるプロパティマネジャーが不動産オーナーが所有するそれぞれの不動産の資産価値を最大限に高めて運用するという手法です。

従来の賃貸管理では、家賃のの管理やクレーム処理が中心で資産価値を上げるというよりは取りあえず原状回復して空室を失くすといった受け身的な仕事の仕方でしたが、
賃貸物件も多くなり、空室を埋めるにしても他の部屋との差別化をしないと中々決まりません。

では部屋が決まらない場合に費用対効果を考えずに高いお金をかけてリフォームをしてしまうと部屋は決まるかもしれませんが思ったほど家賃が上がらず、掛けた費用の分資産価値が上がらないということになってしまいます。

預かる不動産に対して、資産価値を最大限に上げる方法を常に意識し、提案していくことがプロパティマネジメントの仕事となります。

2.プロパティマネジメントの役割

プロパティマネジメントの役割としては、不動産オーナーの資産全体のポートフォリオを管理するアセットマネージメントの部署から個々の不動産の運営管理を任されることになります。

プロパティマネジメントは、運営、管理の実務者として、リーシング業務などのソフト面、建物管理業務などのハード面においてレベルの高い仕事内容を要求されます。

3.プロパティマネジメントの業務
・リーシング業務…テナントの空室管理

・テナント管理業務…テナントの窓口

・請求出納業務…賃料の管理

・建物管理業務…建物の日常、定期点検、法定点検、清掃管理など

・コンストラクションマネジメント業務
 …大規模修繕などリニューアル工事の計画

賃貸管理は、問題が起こった後で対処する受け身的な対応に対し、プロパティマネジメントは入居者とコミニュケーションを取ることで滞納、クレームなど未然に防ぐと行った手法を取ります。

また、クレームについてもSR(サービスリクエスト)と言って、お客様からの要望、アドバイスといった考え方を取ります。
ようは、改善することで快適に住め、長く住みたいと思ってもらえるならそれは資産価値の向上に繋がるということですね。

4.不動産証券化とプロパティマネジメントの関係
不動産証券化とは、SPC(特別目的会社)を使って不動産ファンドを組成し投資家から集めた資金で収益不動産を運用し利益を還元する手法です。
代表的なものにJ-REITなどがあります。

不動産ファンドは預かった資金を使って不動産を運用していくわけですが、
その際に不動産の資産価値を最大化する上でプロパティマネジメント会社の存在が大きくなっているという訳です。

今管理会社でお勤めの方は、少子高齢化で人口が減る中で今後プロパティマネジメントの考え方を導入していかないと入した他社と差がつくことになりそうです。

賃貸不動産経営管理士もこういった時代の流れの中、国家資格化すればプロパティマネジメントの考え方も含め、専門家として活躍の場が増えそうです。

ここは賃貸管理業に携わるのであれば
勉強しておいて損はないと思います。

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