目指せ!賃貸不動産経営管理士試験に合格!

賃貸不動産経営管理士の試験合格を目指す皆さんのお役に立てればと思い立ち上げました。

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)賃貸業への支援業務その1 賃貸不動産の企画提案の事業収支

 


賃貸業への支援業務の賃貸不動産の企画提案の事業収支

この賃貸業への支援業務のパートは実際の運営上は非常に勉強になる重要なパートですが、試験用に勉強するとかなり幅広くなるので出題されているところだけピックアップしていきます。

平成27年の問40は4問免除で、
平成28年の問33、平成29年の問32で出題されました。
問題としてはそこ!という点が間違いでした(笑)

 

1 賃貸不動産の企画提案

◎支援業務を行う為の準備
①企画提案を行う場合の確認事項
・依頼者の権限
・依頼の動機、目的
※権限のない人への助言は不適切であり
不当関与につながる可能性がある。

②企画提案書の作成
事業計画書の策定における重要項目
・建築する建物の種類、規模、用途
・必要資金の調達方法
・事業収支計画

問題になったのは各建物の種類の提案した場合の問題点

・シェアハウスの場合、管理業者が複数の借主の間に立って主導的な役割を果たす必要に迫られる場合があるので、通常の賃貸住宅より管理業務に要する時間が多くなる。

複数の者がキッチン、浴室等の施設を共用する形態の 住宅であるが、賃貸借契約や管理の面において通常の共同住宅と異なる。


・音楽専用マンションなどの特定の趣味などにターゲットを絞った賃貸住宅を企画することは、供給するエリアでの需給バランスが合えば、その希少性から賃料を高く設定できる可能性が高い。

・宅配ロッカーは、最近のインターネット通販市場の成長の影響もあって、借主のニーズの高い設備となってきている。

・ペット可能賃貸住宅を建設する場合、動物専用汚物流し(排泄物を処理する設備)や足洗い場を設置は必要であるが、ペットを飼わない借主もいる場合もあり苦情が寄せられる場合もある。

・賃貸住宅の経営は、オフィスビルや店舗ビルの賃貸経営に比べると、ローリスク。ローリターンであるといえる。

・DIY型賃貸借とは、工事費用の負担者が誰であるかにかかわらず、借主の意向を反映して住宅の修繕を行うことができる賃貸借契約のことであり、 空き家を活用するための仕組みとしても期待されている。

 

・10年間から20年間の比較的短期の事業期間を考えている土地所有者に対

しては、コストを優先し、アパートを提案する。

 

2 企画提案の事業収支

①事業収支の策定手順のポイント
・総事業費と資金調達方法
・事業を実行した場合の収入と支出
・その収支によって事業主がどう評価するか

②建物完成までにかかる費用
・土地関係費用
・建築関係費用

この費用のところが問題になっていましたが、細かくやると大変なのでポイントだけ。

◎借入金の返済方法
元利均等返済と元金均等返済の二つの方法がある。
不動産賃貸事業資金の融資には、元利均等返済が多く採用されている。
元利均等と元金均等の違いをおぼえれば更によし!

◎レンタブル比
建物の延べ床面積に対する専有部分面積割合をレンタブル比という。
レンタブル比の値は、 建物のグレードが高いものほど、あるいは規模が小さくなるほど、低くなる傾向にある
良いものは贅沢に作っていて実際に貸す面積が少ない、規模が少ないのは当然少なくなります。

◎減価償却について
住宅の耐用年数は、鉄筋コンクリート造で47年、重量鉄骨造で34年、木造(サイディング張り)で 22年とされており、定額法によってのみ償却が可能。現在建物は定額法のみ。


賃貸業への支援業務その2 不動産証券化とプロパティマネジメント



 

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