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【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)賃貸借契約の管理その3 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて

 


原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて

平成27年の問24 28、平成28年の 問2428、平成29年問24問26問27で出題されるというメインディッシュ的なところです。

1.原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

賃貸借契約は古くは貸主が強い立場でしたので、それにより原状回復などで不当な請求を受けるなど
借主に不利なことが多く、トラブルの原因となっていた。

それに対し、国土交通省が原状回復のガイドラインを平成10年に公表し平成21年に再改定して現在に至る。

◎ガイドラインのポイント
・原状回復は借りた状態に戻すということではなく、借主の使用により故意過失等通常使用(通常損耗)を超えるような使用を復旧すること。

・賃借人の負担については、建物・設備等の経過年数を考慮する。原状回復の負担がある場合も同様。

・借主の故意・過失で毀損した場合は借主負担。

設備のうち壁紙、床、畳等の通常使用による損耗についての原状回復費は、賃料に含まれると考えられる。

・ガイドラインはあくまで基準であり、貸主、借主が別途特約で合意して取り決めを行うことは有効。
ガイドラインによれば、通常損耗に関しガイドラインと異なる原状回復の取扱いを定める場合、賃貸借契約締結時に「通常損耗は賃借人の負担である。」とその旨を賃貸借契約書に具体的に記載したり、その旨を借主が明確に認識して合意の内容としておく必要があります。

2.ガイドラインの問題ポイント

平成28年の問28の表を参考とします。

・原状回復がある場合の設備等の経過年数と賃借人負担割合
16

6年で1円になるという考え方です。この表は2年連続出ていますが、計算式だけ覚えておけば大丈夫です。

3年の時点で契約し50%の負担割合が残っているとする。
入居一年後に出た場合に原状回復義務がある場合はどういった計算になるか。
6万円だとすると契約時に3万円となり、一年経過で1万減り負担は2万となる。

・損耗、毀損事例の区分

26

Aの部分が、経年変化、通常損耗 Bの部分が故意過失など毀損が入る。

・ガイドラインによれば、借主の喫煙により、居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合、当該居室全体のクリーニングを借主負担とすることを認めている。

・ペットを飼っている場合に、ペットが付けたクロスや床につけた傷は原状回復負担とされる場合が多い。

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