目指せ!賃貸不動産経営管理士試験に合格!

賃貸不動産経営管理士の試験合格を目指す皆さんのお役に立てればと思い立ち上げました。

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)建物の所有権移転

 

 

建物の所有権移転

ここは、平成28年の問15、平成29年の問14で出ました。
売買をやっているとすーっと入ってくるのですが、賃貸の仲介だけだとちょっと勉強が必要かもしれません。

1.契約による貸主の変更

賃貸借契約中の物件の所有権が移転することをオーナーチェンジと言いますが、売買の仲介をしているとほとんどがこの取引になります。

所有者の所有権が移転すると現在の貸主から次の貸主に変わるわけですが、通常は借主には貸主が変わる以外特に影響はなく、賃借権を登記していなくても賃借権を対抗できます。

この際、旧所有から新所有者に敷金関係も承継します。

貸主側は、建物の所有権移転登記をしないと賃料の請求はできません。

2.抵当権付き物件の賃借権

抵当権が付いている賃貸借契約の場合、抵当権設定前に契約したか、設定後に契約したかで立場が大きく変わってきます。

所有権は、売買や相続に限らず、抵当権が実行されて、競売で買受人が競落した際にも、新所有者(買受人)に移転する。

①抵当権設定前に賃貸借契約をしている場合
借主は、新所有者に対して賃借権を対抗できます。

②抵当権設定後に賃貸借契約をしている場合
借主は、新所有者に対して賃借権を対抗できません。この場合は、敷金返還はなく、6か月の明渡し猶予期間のうちに退去しないといけません。



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