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【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)賃貸契約の終了その2 解約の申入れ、契約解除

 

 

賃貸契約の終了 解約の申入れ、契約解除

ここは、毎年出ていますね。平成29年は関連問題が3問。
平成27年問25、平成28年問23、平成29年問13問18問20 で契約の解除が出題されておりました。


1.期間の定めのある賃貸借契約の場合

①期間内解約条項について
一般的には、解約の意思表示から一定期間の経過後に賃貸借契約が終了する旨の期間内解約条項が設けられていることが多い。
予告期間の定めがない場合は、解約の意思表示から3か月を経過することで賃貸借契約は終了。
特約で短縮する特約は有効。

定期借家の場合は、途中解約できない旨の特約があっても床面積200㎡以下の居住用の建物の場合は正当事由があれば契約解除できる。その際は申入れから1か月経過で終了。

②期間内解約条項がない場合
契約期間中に契約を解約することは出来ない。

2.期間の定めのない賃貸借契約の場合

当事者の一方から解約申入れがなされた場合には一定期間の経過後に契約は終了する。
借主が申し入れた場合は、3か月経過することで終了貸主が申し入れる場合は正当事由が必要であり、申入れから6か月の経過で終了する。

※建物が転貸されている場合は、貸主が転借人の使用継続に異議を申し立てなかった場合法廷更新される。

3.債務不履行による契約の解除

借主は、部屋を借りる為に貸主に対して賃料支払債務を負っている。

賃料を払わない、用法義務違反などした場合に信頼関係が破たんしていると判断された場合は貸主は解除権を行使できる。

①解除権の要件
・債務を履行しない期間が一定期間を過ぎた
・履行しないことについて債務者に問題がある
・相当の期間を定めた催告をした(短い場合5日、長い場合14日)
※賃料未払いの場合は、管理会社、保証会社などは3か月程度は待つことが多い。

・解除権の意思表示をする

②債務不履行による契約の解除の種類

・賃料不払い解除

・用法義務違反

・賃借権の無断譲渡・無断転貸

4.契約の解除の方法

借主の債務不履行を理由に解除権を行使する場合は、解除権行使に先立ち、催告が必要

契約解除は相手方に対する意思表示が必要で意思表示が相手方に到達した時点で効力を生ずる。
一般には、到達した時点で効力が生じる為配達証明付内容証明郵便を用いる。

・債権者が複数いる場合は、契約の解除は、貸主全員が借主に対して解除権を行使することとなり、
貸主が共有者の場合は過半数の共有持ち分を有する共有者が解除権を行使できる。

・借主が複数の場合
貸主は、原則借主全員に解除権を行使する必要があるが、判例では一人に対する意思表示で足りるとされている。

 
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