目指せ!賃貸不動産経営管理士試験に合格!

賃貸不動産経営管理士の試験合格を目指す皆さんのお役に立てればと思い立ち上げました。

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)賃料・敷金等の一時金その1 賃料支払い義務

 

 

賃料・敷金等の一時金 賃料支払い義務

ここは実務でもやっているのでそんなに難しくないのではないかと思います。

1.賃料支払い義務

賃料は、建物の使用の対価として、借主から貸主に支払われる金銭である。

・支払いについては、原則として毎月末に支払わなければならない。
一般的には、前月末までに支払う前払いの特約が定められている。

・賃料の支払い場所としては、原則、貸主に持参して支払うこととなっているが、一般的には、特約で銀行振り込み、口座引き落としとされている。

・賃料債権のの時効は5年

・借主が賃料を数か月滞納し、それを一部返す場合、どの月に充当するかは借主が決めることができる。

・万が一、賃貸不動産が地震や火事で使用できなくなった場合、貸主、借主いずれも責任がない時は、借主は賃料の支払い義務を負わない。

2.供託

借主は、貸主に対して賃料を支払うほか、賃料の支払いを提供していれば、貸主が受領を拒んでも
債務不履行責任を免れ、遅延利息などの支払い義務を免れる。

貸主が弁済の受領を拒んでいる場合も債務不履行責任は免れるが、支払い義務は消滅するわけではない。こうなると借主が不安定な立場になってしまう。

これを解消する為に、弁済供託制度がある。

供託所に供託することで支払義務を免れることができる。

供託できる条件※重要
①借主がきちんと家賃を払っているのに貸主が受領しない場合(受領拒絶)

②貸主が受領することができない場合(受領不能)

③借主が貸主がわからなくなった(債権者不確知)

平成29年度問題より 賃料改定について

ちょっとわかりにくい問題でしたが、簡単に説明しておきます。

賃料改定

・普通賃貸借契約の場合は、借地借家法に基づき、賃貸の減額請求の特約を定めても減額が可能。

・定期借家の場合は、賃貸の減額が出来ない特約を定めると減額が出来ない。

・賃料改定でもめた場合は、まず調停を行い、まとまらない場合は裁判へ。

・管理業者は、賃料改定に有利な情報が出たら(周辺相場が上がったなど)直ちに賃料改定を検討するというのは間違いという問題でしたが、直ちにというのが間違いだと思います。
しかし、実務では賃料改定は更新時くらいしかしないし、中々納得してもらえないので上げることは結構パワーが入ります。

関東方面では結構値上げできますが、大阪はほとんど成功したことがありません。

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