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賃貸不動産経営管理士の試験合格を目指す皆さんのお役に立てればと思い立ち上げました。

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)借主の募集その1 入居者募集の事前準備、借受希望者への説明

 

どうも不動産職人です。

 

借主の募集その1入居者募集の事前準備、借受希望者への説明


この辺は、試験受ける方のほとんどは賃貸営業の経験していると思いますので軽く流します。

1.事前準備

事前調査のポイント
・権利関係の調査
建築物の構造、建築年月日、貸主(所有者)の住所
氏名、登記記録甲区、乙区。

・貸主および近隣に対するヒアリング・調査
登記と貸主が異なる場合はその関係性の確認が必要です。
例えば、親子など。
心理的瑕疵、取り壊し計画がないかなど。

・分譲マンションの場合は管理規約等の入手マンション独自のルールがあるので注意。

・賃貸物件の確認
間取り、設備など

・募集する際はインターネットも重視する必要があります。
最近ではほとんどこれですね。
部屋の写真も充実しており、360°カメラなどで雰囲気はほとんどわかります。
後は、現地に行って確認というパータンが増えてます。

平成28年問12で出題。

2.募集について


・借主募集については、法律で制限を受ける場合があり、募集広告については、宅地建物取引業法および不動産の標示に関する公正競争規約のルールを順守しないとダメ

管理業者が借主と契約を行う場合は、宅地建物取引業免許が必要となるので、媒介業務を行うことは出来ない
※貸主が直接契約を行う場合は、宅建業法は必要ない。

平成27年問11 平成28年問11で出題。

3.入居審査

ここは29年もガッツリと出ましたのでまとめておきます。

 平成29年問11

・入居審査についての最終的な判断は管理業者ではなく→オーナーである貸主

・入居より審査に提出してもらった資料は返却する、審査結果は書面で出す。

・審査は迅速に行うというところが出てましたね。

平成27年問12

・実際の申込人と入居審査書類の人物が同じか、反社会的勢力でないかチェックが必要。

外国人の本人確認は、外国人でも住民票は取れるので住民票で行う

・申込者が高齢の場合、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」の精神にかんがみ、理由なく申し込みを拒んではならない。


4.媒介報酬について


賃貸の媒介業務に対する報酬は、貸主・借主双方から賃料の1か月分。
基本的には、0.5か月分(税別)となります。
いずれかの承諾があれば、承諾した方が1か月払うというのもOK。

複数の管理会社が介する場合でも上限を超えることはできない。
広告料については貸主の承諾があれば受領は可能。

5.借受希望者への説明


重要事項の説明について重要な部分だけ抜粋。

・重要事項説明は、契約までに宅地建物取引士をもって行わなければならない。
その際に宅建主任士証の提示しないといけない。

・貸主が自ら契約する場合には宅建業法は適用されないが、賃貸住宅管理業者制度では、サブリース方式で管理業者が貸主として貸す場合は、重説、書面の交付が必要

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