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【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)管理業務の受託その2 サブリース方式による管理

 

どうも不動産職人です。

 

管理業務の受託のサブリース方式による管理

 

サブリース方式による管理

いわゆる管理業者が家賃保証をして賃貸管理する方法で、貸主が管理業者に転貸して、管理業者が貸主となり、借主に転貸する方式です。

管理業者は、借主兼転貸人となり、このサブリース方式は、住宅管理業者登録制度の対象となる。

転貸人と転借人の関係は、貸主、借主の関係になり、賃貸借契約に基づいて直接の権利と義務を有する。
管理業者は、重要事項説明、契約書の交付が必要になる。

貸主は、借主に対して直接権利を行使できますが、管理業者の権利は妨げてはいけないので通常は直接権利の行使はあまり行いません。
逆に転借人は原貸主に対して権利行使できない。

ポイント


・転借人が過失で賃貸物件を損傷した場合は、管理業者が原貸主に対して責任を負う。

・原貸主が管理業者に対して、契約の更新を拒絶する場合は、正当事由が必要となるので、転借人の事情も正当事由として考慮しないといけない。

・転借人の債務不履行で解除されて終了した場合は、原貸主が転借人に対して建物の返還を請求した時に転貸借契約は終了します。

・契約期間の満了により契約が終了する場合は、原貸主は、転借人に対して6か月前に通知しないといけない。
通知された日から6か月で終了となります。

・合意解除の場合は、転借人に対抗できないので、転借人の契約は継続となる。

◎サブリース方式の標準契約書
これはさーっとでも読んでおいてください。

Ⅰ サブリース住宅原賃貸借標準契約書


平成29年問8の追加ポイント


・転貸の契約については、引渡しではなく、賃貸借契約と同様に諾成契約のため意思表示で成立する。

・転借人(入居者)は、所有者(原賃貸人)に対して原賃貸借契約で定めた賃料の額までの範囲内で賃料支払義務を負う。

・原賃貸借契約が終了した場合に、所有者(原賃借人)が転貸借契約を継承する旨の特約は有効である。

平成29年問9の追加ポイント


・原賃貸借契約を転貸人の債務不履行を原因として解除する場合、転借人に対し、解除に先立って催告しなければならないというような決まりはありません。

・原賃貸借契約が転貸人の債務不履行を原因として解除された場合、すぐにではなく、明渡し請求があってからとなります。

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