目指せ!賃貸不動産経営管理士試験に合格!

賃貸不動産経営管理士の試験合格を目指す皆さんのお役に立てればと思い立ち上げました。

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)管理業務の受託その1 管理受託方式

 

どうも不動産職人です。

 

管理業務の受託の管理受託方式


ここからいよいよ管理業務の勉強です。

1.管理受託方式 
管理業務には管理受託方式とサブリース方式がある。
賃貸住宅管理業者登録制度ではこの2つが対象となっている。
管理受託方式は、貸主との間で管理受託契約を締結して、管理事務、賃貸管理を行う。

管理受託契約は、法律行為ではない事務の委託である為「準委任といいます。
管理業者が、建物の修繕の為の工事の請負契約を代理する場合は、貸主が賃貸管理業務を管理業者に委託する行為は「委任になります。

2.委任契約の成立
委任契約は、貸主と管理業者の合意で成立する諾成契約で、書面は必要ないが、登録制度では、契約が成立する前に貸主に対して、管理受託契約の内容等を記載した書面を交付して説明し、契約を締結した際は書面の交付が必要。

◎標準契約書の管理委託契約の内容
国土交通省が出している管理委託契約の契約書の雛形です。
一度読んでおくと良いと思います。


住宅賃貸借媒介・管理委託契約書(ひな型) - 国土交通省


ポイント
・管理業務は無償であっても善管注意義務がある。

・管理報酬の取り決め

・管理業者は、委託者である建物所有者に対し、各契約で定める予告期間を もって申し入れることにより、管理受託契約を解約することができる。
委託者も同様に解約できます。
通常は双方3か月前の解約予告としているところが多いですね。

・募集物件の賃貸借条件が不適当になった時は賃貸借条件の変更を助言する義務があり、助言する場合は根拠を示す必要があります。

・管理物件において、借主と修繕の費用負担の話し合いをする際は、貸主と事前協議が必要です。
退去時の原状回復費用についても同じです。

・管理業者は、天変地異が生じた場合ややむを得ない場合は、あらかじめ借主の承諾を得なくても住戸に立ち入ることが出来る。

特約部分ポイント
・法人である管理業者の代表取締役が死亡した場合、管理受託契約は終了しない。

・法人である管理業者A社がB社に吸収合併された場合、委託者である 建物所有者の承諾がなくてもB社に管理業務は承継される。

・委託者である建物所有者が建物の所有権を第三者に譲渡すると、この第三者が管理受託契約の委託者の地位は承継しないので管理会社を継続してのいいし、変更してもよい。

平成28年の問9問10で出ています。

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